Como sabido, nas operações de compra e venda de imóveis o custo da comissão devida ao corretor de imóveis, invariavelmente, acaba sempre sendo objeto de acirradas discussões entre as partes envolvidas, especialmente no que à definição da parte que irá suportar esse ônus na negociação.

Mais recentemente, por força de uma linha de atuação relativamente recente desenvolvida pela Receita Federal do Brasil – RFB, agora as incorporadoras e imobiliárias, partes relevantes nas operações do mercado imobiliário, também devem atentar-se para a incidência das contribuições previdenciárias incidentes sobre o valor das comissões recebidas pelos agentes imobiliários autônomos e responsáveis pelas intermediações de negócios.

Isso porque em decisão proferida pela Câmara Superior de Recursos Fiscais – CSRF, por maioria de votos, restou mantido o lançamento de contribuição previdenciária em razão da “prestação de serviços de intermediação de venda de imóveis que atua em nome da imobiliária”, tendo a turma entendido ser irrelevante o fato de o pagamento da comissão ter sido paga diretamente pelo cliente da Contribuinte (Acórdão nº 9202-006.520).

O caso em questão tratou de autuação lavrada para cobrança de contribuição previdenciária sobre os valores pagos aos corretores imobiliários. Conforme esclarecido pelo voto do conselheiro-relator, a autuação foi fundamentada na alegação de que houve prova de prestação de serviços por parte dos corretores à imobiliária autuada. Tal prova estaria supostamente documentada a partir da constatação que a Contribuinte mantinha um “verdadeiro departamento de vendas com corretores treinados e capacitados para atendimento ao público”.

Ainda, outros documentos indicados como provas da alegação de prestação de serviços dos corretores em favor da Contribuinte seriam as propostas de vendas na medida em que estas, embora apresentadas diretamente pelos corretores aos possíveis adquirentes das unidades imobiliárias, tinham a “chancela” da Contribuinte autuada.

Em sua defesa, a Contribuinte sustentou a ausência de qualquer subordinação ou prestação de serviços por parte dos corretores, pois a remuneração auferida por tais profissionais seria um ônus do adquirente das unidades imobiliárias. De acordo com as alegações da Contribuinte, tais corretores eram, em verdade, “corretores autônomos de imóveis”, sendo que a prova de tal operação seria justamente o fato de a comissão de intermediação ser descontada do valor da compra e venda e diretamente direcionada aos corretores autônomos envolvidos na operação.

Entretanto, nos termos do voto vencedor, a alegação de independência entre a Contribuinte autuada e os corretores autônomos foi superada em função do resultado de algumas diligências realizadas apontarem que em nenhum momento os adquirentes de imóveis haviam contratado ou sido contatados pelos corretores autônomos, mas sim que contataram tais profissionais no “stand” que a Contribuinte mantinha nos locais dos empreendimentos. Ademais, também no voto vencedor foi invocado como elemento fático a sustentar a vinculação entre a Contribuinte e os corretores autônomos o fato de os adquirentes dos imóveis emitirem cheques nominativos apenas à Contribuinte, nunca aos corretores. Destarte, embora o “ônus” da comissão de corretagem fosse do adquirente, quem efetua o pagamento em favor dos corretores seria a Contribuinte (imobiliária).

Assim, por entender provada a prestação de serviços pelos agentes autônomos à pessoa jurídica autuada, aplicável estaria a hipótese prevista no art. 22, inciso III da Lei nº 8.212/91, valendo destacar, ainda, a aplicação por analogia da Súmula 458 do STJ proposta no voto vencedor, súmula esta que fixou o entendimento pela incidência da contribuição previdenciária sobre a comissão paga aos corretores de seguros.

O acórdão aqui tratado reflete a necessária atenção aos elementos fáticos das obrigações contratuais, na medida em que o voto vencedor – infelizmente, no que tange à corrente vencida, não houve declaração de voto-, calcou suas conclusões nas provas que davam conta da vinculação efetiva entre os corretores autônomos com a Contribuinte, inclusive, como o foi o caso, a partir de diligências em terceiros não integrantes do processo fiscal (os adquirentes dos imóveis), o que destaca a maior qualidade das autuações recentemente lavradas e cuidados tomados pela Fiscalização na produção do conjunto probatório a suportar os lançamentos, em atenção ao disposto no art. 142 do CTN.